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[转帖]经济可能已经停滞，由于楼市的原因

阿修罗
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标题: [转帖]经济可能已经停滞，由于楼市的原因 (2126 reads) 时间: 2010-8-15 周日, 02:30

作者：阿修罗 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

本帖作者是很喝百事的巴菲特，不代表阿修罗个人观点。
resource: https://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/466789.shtml

引子
　如果未来，货币当局长期维持低利率，加息变得困难的时候，那些以为宽松的货币政策是好政策，并且以此认为决策层不会打压楼市股市的人们，在未来一段时间会发现，我们正在步日本——如果幸运的话；或者曾经的拉美——如果不幸的话的后尘，所有资产将长期处在贬值的过程中。
　　这是一条凄惨的不归路，尤其在今天的中国的社会经济环境下。
　　
　　
　　
　　第一篇，我们究竟有多少可支配收入
　　
　　第一、过去10年，月入2万可以入围富裕家庭
　　　　让我们看一个数字：２２万亿——居民存款余额，
　　　　然后去除以以下数字：
　　　　１３亿总人口＝１.９万/人
　　　　４亿家庭＝５.５万/户
　　　　２亿城市家庭＝１１万/户（假设另外２亿家庭没有存款）
　　　　１千万富裕家庭＝２２０万/户（假设另外３.９亿家庭０存款）
　　　　然后对照自己的财产，就能得出很多信息。
　　
　　　　假设中国的居民存款全部都是１千万个家庭的，
　　　　其他人都是０存款——绝不是０资产，不要搞混淆了。
　　　　答案是２２０万/户。那就让这1000万个家庭做点好事，
　　　　让出一部分存款给另外3.9亿家庭，
　　　　那么每户存款必然低于220万。
　　　　假设是120万/户。
　　　　
　　　　那么你呢，有多少存款？
　　
　　　　如果你过去１０年月入５万的话，
　　　　除掉每月２万的开销——足够维持一种富有的生活了。
　　　　那么，你的存款是３６０万（不计算存款利息，如果算上利息的话按５％年复利计算的话，那就会超过５００万，是平均数的２.５倍以上了。
　　　　那你就是这个国家中５００万个最富有家庭俱乐部中的一员了。
　　　　
　　　　现实情况和我的假设肯定是有出入的，但是我的思路应该是对的，那我们可以反推然后得出过去１０年月入多少可以加入到最富有的１千万个家庭中去呢？
　　　　
　　　　答案是，如果节省一点的话，月入２万就可以加入到这个俱乐部中。如何得来？
　　　　月入２万，开支１万/月。存款１万/月，每年１２万，１０年１２０万（同样没有考虑到存款利息，在此我们假设存款利息用来消费掉吧），这样的收入勉强可以入围。那么有人会说，不是有很多人的财产有几百亿，还有很多是亿万富翁的吗？请注意，这里说的是存款，大富翁们的财富都是以股票的形式存在的，还有一些是以房产和生产资料的形式存在，但那不是现金。基于现金存款的推测大致是这样的，那么在这个基础上，我们就能得出很多信息，包括买房和投资方面。
　　　　
　　　　现在有个什么权威机构——据说是社科院的调查说“月入６０００就是中产”，那是按个人的收入来计算的，据说北京有５４０万个人达标了，换成年轻的三口之家的家庭的话，大约１.２万/月，光北京有约３００万个家庭达到中产，但是“月入６０００就是中产”，是按现在的收入水平来确定的。实际要想成为比较富裕的家庭，至少过去10年平均每月要月入２万以上才可以，而且我这里说的是过去连续１０年的平均家庭月收入，不是现在，所以并不矛盾。今后１０年要想保持或加入到前１千万个最富有家庭的话，至少从现在开始，如果刚刚月入２万的家庭，要每年以２０％以上的速度递增才可以保持在这个行列内了，而至于家庭月入没有２万的，那只能想办法努力加油啦。
　　　　
　　　　第二、今后１０年，月入５万，还是有钱人
　　　　上面我说到，过去１０年月入２万，可以加入到富裕家庭的行列。但那是最低地门槛，实际真要活得轻松一点，至少月入３万，才不会那么累人。
　　　　那么今后１０年呢？如果有了前１０年的基础，那么平均下来月入５万，将是个不错的收入水平，还可以让你待在富裕阶层中。那么月入５万是个什么概念呢？拿现在最热门的房子来说，以一线城市的电梯两房（约75平/套）的平均月租金２５００/月来算，不考虑还贷款——假设已经全部买断的话，要有２０套房（共约1500平）供出租，那么就可以月入５万。有多少人有２０套房，而且是不欠银行贷款的呢？所以这是一笔不小的财富。还有一种计算方法：1200万现金存银行定期，年利率5%（复利产生的利息忽略不计），那么也可以月入5万。
　　　　
　　　　所以未来１０年，能够月入５万的家庭还是比较有钱的，相信，如果不是大花洒或月光族的话，在２０２０到２０３０年的１０年中，靠着积累，你还能过着比较富有的生活。
　　　　
　　　　这让我想起大约０5年左右吧，具体记不太清了，曾经有个入围胡润百富榜的富豪，名字不记得了，估计当时他的财产有一百多亿，当然不是现金而是股权。在一次电视节目中，主持人问了一个问题：有多少钱你会觉得幸福？他的回答是：一套别墅+一辆车+５００万现金。主持人都笑了，这么一个富豪竟然只希望有这么点现金就可以觉得幸福了，以为他是言不由衷。。。
　　
　　　　实际情况是，后来有报道说这位富豪因为拖欠银行一笔很小的数目而最终闹到打官司的地步。
　　　　现金有时真的很重要，正所谓“一分钱难倒英雄汉”啊。
　　
　　
　　　　　以今天的房价来看，相对我们的存款，全国有１０００万个家庭可以承受今天的高房价而不会影响自己的生活品质，另外３.９亿个家庭就只能或者不改善居住条件，或者委身为“房奴”牺牲其他生活质素来实现买房梦了。

作者：阿修罗 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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